Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας είναι η κατηγορία των εδαφών που η γεωργική τους χρήση επιφέρει υψηλή παραγωγικότητα λόγω των βέλτιστων φυσικοχημικών ιδιοτήτων τους, της δυνατότητας άρδευσης, της ειδικής σύστασης και μορφολογίας τους, του βέλτιστου μικροκλίματος, ή λόγω της θέσης τους (π.χ. περιοχή αναδασμού ή ειδικών και παραδοσιακών καλλιεργειών).
O N.2637/98 (Φ.Ε.Κ.200/Α/27.8.1998) προέβλεπε τη σύσταση του οργανισμού «Εταιρεία Αξιοποίησης Αγροτικής Γης» Α.Ε. Η εταιρεία θα λειτουργούσε μεταξύ άλλων και ως «οργανισμός αγοραπωλησίας αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας», σύμφωνα με την §1 του αρ.49. Μάλιστα σύμφωνα με την §1 του αρ.56 με Υ.Α. που θα έπρεπε να είχε εκδοθεί μέχρι την 27η Ιανουαρίου 1999 θα καθορίζονταν τα γεωγραφικά όρια εντός των οποίων η εν λόγω εταιρεία θα είχε το δικαίωμα «χαρακτηρισμού» εκτάσεων ως γη υψηλής παραγωγικότητας.
Ωστόσο το άρθρο 56 αντικαταστάθηκε από την §37 του αρ.24 του Ν.2945/01 (Φ.Ε.Κ.223/Α/8.10.2001), με αποτέλεσμα την απαγόρευση της δόμησης σε αγροτεμάχια υψηλής παραγωγικότητας σύμφωνα με την §6α) του νέου αρ.56. Μάλιστα, σύμφωνα με την §2 προβλεπόταν η έκδοση Κ.Υ.Α. των υπουργών ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. και Γεωργίας για τον καθορισμό των γεωγραφικών ορίων της αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας. Μέχρι την έκδοση της εν λόγω Κ.Υ.Α. προβλεπόταν να γίνεται ο χαρακτηρισμός των αγροτεμαχίων ως γη υψηλής παραγωγικότητας από τις Δ/νσεις Αγροτικής Ανάπτυξης των Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων. Επιπλέον, σύμφωνα με την §6γ) ήταν άκυρες οι μεταβιβάσεις γεωργικής γης που δε συνοδεύονταν από πιστοποιητικό της οικείας Δ/νσης Αγροτικής Ανάπτυξης με το οποίο βεβαιωνόταν αν η πωλούμενη έκταση αφορούσε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας ή όχι.
Λίγο καιρό αργότερα, η §11 του αρ. 13 του Ν.3147/03 (Φ.Ε.Κ.135/Α/5.6.2003) τροποποιεί το αρ. 56 του Ν. 2637/98 και συγκεκριμένα την §6 αυτού. Αποτέλεσμα η ανεμπόδιστη δόμηση σε γη υψηλής παραγωγικότητας μέχρι και 10 ημέρες μετά την έκδοση της Κ.Υ.Α. που προέβλεπε η §2. Εκτός ρύθμισης δε θα μπορούσαν να μείνουν και οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων, για τις οποίες πλέον δε θα απαιτούνταν το πιστοποιητικό της Δ/νσης Αγροτικής Ανάπτυξης, ενώ «άφεση αμαρτιών» πήραν και οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων που πραγματοποιήθηκαν χωρίς το εν λόγω πιστοποιητικό. Βέβαια η τελευταία ρύθμιση δεν κράτησε για πολύ καθώς 6 περίπου μήνες αργότερα με την §8 του αρ. 23 του Ν. 3208/03 (Φ.Ε.Κ.303/Α/24.12.2003) επανέρχεται η ανάγκη χαρακτηρισμού των αγροτεμαχίων ως γη υψηλής παραγωγικότητας από τις Δ/νσεις Αγροτικής Ανάπτυξης των Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων, τουλάχιστον όσον αφορά το κομμάτι της δόμησης σε αυτά και του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Παρ’ όλα αυτά, με την §23 του αρ. 20 του Ν.3399/05 (Φ.Ε.Κ.255/Α/17.10.2005) αποκλείστηκε η πιθανότητα χαρακτηρισμού ως «γη υψηλής παραγωγικότητας» εκτάσεων που βρίσκονταν σε ζώνη 600m εκατέρωθεν του άξονα των εθνικών οδών, ενώ δινόταν η δυνατότητα εξαίρεσης και για εκτάσεις που βρίσκονταν σε ζώνη 600m εκατέρωθεν του άξονα των επαρχιακών οδών μετά από Κ.Υ.Α. των υπουργών ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. και Α.Α.Τ. Επιπλέον με την §7 του αρ.9 του Ν.3851/10 (Φ.Ε.Κ.85/Α/4.6.2010) σε ένα αγροτεμάχιο που έχει χαρακτηριστεί ως Γ.Υ.Π. δίνεται, εκτός από γεωργική εκμετάλλευση, και η δυνατότητα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς Α.Π.Ε.
Όλα κυλούσαν ομαλά μέχρι την έκδοση της Κ.Υ.Α. 168040/3.9.2010 (Φ.Ε.Κ.1528/Β/7.9.2010) των Υπουργών Π.Ε.ΚΑ. και Α.Α.Τ. με θέμα: «Καθορισμός κριτηρίων με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γη σε ποιότητες και κατατάσσεται σε κατηγορίες παραγωγικότητας» Με βάση την απόφαση αυτή στην κατηγορία της Γ.Υ.Π. κατατάσσονται τα αγροτεμάχια σε περιοχές που ανήκουν, μεταξύ άλλων, σε μια από τις περιπτώσεις:
- Αρδεύονται ή μπορούν να αρδευτούν με υπάρχοντα ή προγραμματιζόμενα έργα
- Βρίσκονται σε περιοχή αναδασμού ή σε περιοχή που προγραμματίζεται αναδασμός. Όπως είναι κατανοητό, με βάση τα παραπάνω δύο κριτήρια, για κανένα αγροτεμάχιο δεν μπορεί να χορηγήσει η αρμόδια .υπηρεσία βεβαίωση ότι δεν είναι «Γη Υψηλής Παραγωγικότητας», διότι θεωρητικά όλες οι περιοχές μπορεί κάποτε να αρδευτούν ή να τεθούν σε πρόγραμμα αναδασμού. Αποτέλεσμα: καμία δόμηση εκτός σχεδίου δεν είναι πλέον δυνατή.
Προκειμένου να αρθεί η απαγόρευση, εκδίδεται η Κ.Υ.Α. 073710/4.3.2011 (Φ.Ε.Κ.555/Β/8.4.2011) των Υπουργών Π.Ε.ΚΑ. και Α.Α.Τ. σύμφωνα με την οποία η Κ.Υ.Α. 168040/3.9.2010 (Φ.Ε.Κ.1528/Β/7.9.2010) χρησιμοποιείται «αποκλειστικά και μόνο σαν βάση για τον καθορισμό των γεωγραφικών ορίων της Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας και την έκδοση της κοινής Υπουργικής απόφασης της §2 του άρθρου 56 του Ν.2637/98, όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει.» Μάλιστα εκδόθηκε και το 075490/16.5.2011 έγγραφο του Γεν. Γραμματέα ΥΠ.Α.Α.Τ. με το οποίο διευκρινίστηκε ότι τα πιστοποιητικά για τη Γ.Υ.Π. θα εκδίδονται με τα παλιά κριτήρια της 153929/9.6.1983 εγκυκλίου του Υπουργείου Γεωργίας μέχρι την έκδοση της προβλεπόμενης από την §2 του άρθρου 56 του Ν.2637/98 Κ.Υ.Α.
Το αρ.56 του Ν.2637/98 τροποποιείται εκ νέου. Αυτή τη φορά με την §4 του αρ.31 του Ν.3937/11 (Φ.Ε.Κ.60/Α/31.3.2011), σύμφωνα με την οποία καταργούνται οι διατάξεις του Ν. 3399/05 για εξαίρεση από χαρακτηρισμό ως Γ.Υ.Π. εκτάσεων που βρίσκονται σε ζώνη 600m εκατέρωθεν του άξονα εθνικής οδού.
Φυσικά, το άρθρο 56 του Ν.2637/98 τροποποιείται και πάλι με το αρ.21 του Ν.4015/11 (Φ.Ε.Κ.210/Α/21.9.2011), σύμφωνα με το οποίο «οι διατάξεις της §6 του αρ.56 του Ν.2637/98 αρχίζουν να ισχύουν 10 ημέρες μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της Κ.Υ.Α. των υπουργών Π.Ε.Κ.Α και Α.Α.Τ. που εκδίδεται κατά τις διατάξεις της §2 του αρ. 56. Συμβολαιογραφικές πράξεις που συντάχθηκαν μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και αφορούν εκτάσεις του άρθρου 56 του Ν.2637/98, είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση». Βέβαια, ο Υφυπουργός Α.Α.Τ. κ. Ιωάννης Δριβελέγκας ερμηνεύοντας το αρ.21 του Ν.4015/11 επισημαίνει στις Δ/νσεις Αγροτικής Οικονομίας καθώς και τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες ολόκληρης της Επικράτειας με το 080873/14.12.2011 έγγραφο ότι οι τροποποιήσεις που επέφερε το αρ. 21 αφορούν μόνο τις μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων. Ωστόσο, διαβάζοντας το αρ. 21 του Ν.4015/11 είναι ξεκάθαρο ότι δεν υπάρχει κάποια τέτοια πρόβλεψη.
Εν κατακλείδι, συνάδελφοι, 14 χρόνια μετά και ακόμα να εκδοθούν οι χάρτες με τα γεωγραφικά όρια της Γ.Υ.Π. Αυτή τη στιγμή, μετά από τόσες προσθήκες και τροποποιήσεις του αρ.56 του Ν.2637/98 βρισκόμαστε ακόμα στα επίπεδα του 2003. Το αρ.21 του Ν.4015/11 συμφωνεί με όσα προέβλεπε η §11 του αρ. 13 του Ν.3147/03. Ωστόσο, κατά την άποψη του κ. Δριβελέγκα και των υπηρεσιών της Π.Ε. Ξάνθης πρέπει να εφαρμόζεται ό,τι προβλέφθηκε με το Ν.3208/03. Παρ' όλα αυτά σε άλλες περιοχές της Επικράτειας οι Δ/νσεις Αγροτικής Οικονομίας αρνούνται να εκδώσουν πιστοποιητικό σχετικά με το χαρακτηρισμό αγροτεμαχίου ως Γ.Υ.Π. Κατ’ επέκταση το πιστοποιητικό δεν αποτελεί δικαιολογητικό για την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης σε αγροτεμάχια. Για μία ακόμα φορά εφαρμόζονται 2 μέτρα και 2 σταθμά από περιοχή σε περιοχή! Βέβαια, κάποια στιγμή η πολιτεία θα πρέπει να κάνει χωροταξικό σχεδιασμό και να καταργήσει οριστικά την εκτός σχεδίου δόμηση, αφού προηγουμένως δώσει εύλογο χρονικό διάστημα στους πολίτες προκειμένου να αποφασίσουν για την αξιοποίηση της περιουσίας τους.
Το Δ.Σ.
