Τα παράδοξα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα. Μέρος 3ο : Τα αυθαίρετα χωρίς άδεια ή καθ΄ υπέρβασή της

Εμφανίσεις: 1257

Του Τριαντάφυλλου Σφυρή, Πολιτικού Μηχανικού

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.

Τα τελευταία χρόνια γίναμε μάρτυρες μιας ακατάσχετης παραγωγής νόμων, διαταγμάτων και εγκυκλίων, που συχνά αντικρούονται μεταξύ τους, δημιουργώντας ένα απίστευτο χάος. Όλοι οι «μάχιμοι» επιστήμονες (μηχανικοί, λογιστές, δικηγόροι, γιατροί, υπάλληλοι υπηρεσιών κλπ), αυτοί δηλ. που έχουμε πρακτική ενασχόληση με το αντικείμενό μας και όχι θεωρητική, όπως οι «ειδικοί» που συντάσσουν τους νόμους τα διατάγματα και τις εγκυκλίους, συχνά στις συζητήσεις μας διατυπώνουμε την ίδια απορία: άραγε οφείλεται στο ότι συντάκτες τους δεν έχουν καμιά απολύτως σχέση με το αντικείμενο που επεξεργάζονται ή μήπως ασχολήθηκαν πρόχειρα, επιφανειακά και βιαστικά; Ή ίσως και τα δύο;

Ο τελευταίος όμως νόμος, αυτός για τα αυθαίρετα, ξεπέρασε κάθε προηγούμενο. Και μόνο το γεγονός ότι για την εφαρμογή του αναγκάστηκε το Τεχνικό Επιμελητήριο, τόσο το κεντρικό όσο και τα περιφερειακά του τμήματα, να διοργανώσουν σεμινάρια στους μηχανικούς για να μπορέσουν να τον εφαρμόσουν, δείχνει από μόνο του πόσα κενά και ασάφειες έχει. Παρ΄ όλα αυτά θεωρούμε ότι είναι ιδιαίτερα χρήσιμο (και για την πολιτεία) να επισημάνουμε οι «μάχιμοι» τεχνικοί τις συγκεκριμένες ελλείψεις, αδυναμίες και αντιφάσεις του, ώστε να είναι αποτελεσματική μια ενδεχόμενη τροποποίησή του.

Στο παρών άρθρο θα θίξουμε ένα άλλο θέμα επίσης παράδοξο: οι διατάξεις του νόμου οδηγούν για όμοια αυθαίρετα (ίδιο μέγεθος, ίδια χρήση, ίδια θέση και ίδιας παλαιότητας) σε πρόστιμα που διαφέρουν μεταξύ τους έως και το μισό. Η διαφορά εξαρτάται από το αν το αυθαίρετο έγινε με οικοδομική άδεια που παραβιάστηκε ή χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια. Αλλά παραδόξως σε πολλές περιπτώσεις το πρόστιμο είναι μικρότερο όχι στην πρώτη περίπτωση, όπως θα περίμενε κανείς, αλλά στην δεύτερη, όταν δηλ. έγινε χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια!

Οι συντελεστές και ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου δήλωσης αυθαιρέτου

Τα αυθαίρετα είναι δύο ειδών: α) αυτά που έγιναν χωρίς οικοδομική άδεια και β) αυτά που έγιναν «καθ΄ υπέρβαση» της οικοδομικής τους άδειας. «Καθ΄ υπέρβαση» της οικοδομικής άδειας είναι ένα κτίριο που έγινε είτε ι) μεγαλύτερο από όσο προέβλεπε η οικοδομική του άδεια είτε ιι) με άλλη χρήση από αυτή που προέβλεπε η άδεια. Η υπέρβαση αυτή μπορεί να έγινε ταυτόχρονα με την ανέγερση του νόμιμου κτιρίου ή και αργότερα. Ως «αυθαίρετο» θεωρείται στην περίπτωση (ι) το επιπλέον που κατασκευάστηκε πέραν του προβλεπομένου από την οικοδομική άδεια, στην δεν περίπτωση (ιι) το τμήμα του κτιρίου που άλλαξε χρήση.

Στο νέο νόμο για τα αυθαίρετα ο υπολογισμός του προστίμου προκύπτει με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου, την τιμή ζώνης της περιοχής και το γινόμενο 12 συντελεστών, οι 7 από τους οποίους εξαρτώνται από το είδος των υπερβάσεων και παραβάσεων. Ο 1ος από τους συντελεστές αφορά το κατά πόσο το αυθαίρετο έγινε καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή έγινε χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια. Στην α΄ περίπτωση ο συντελεστής έχει τιμή 1 ενώ στην β΄ περίπτωση έχει τιμή 2, δηλ. διπλάσια.

Ο νομοθέτης όρισε επίσης 6 από τους συντελεστές να σχετίζονται με υπερβάσεις ή παραβιάσεις των όρων δόμησης. Συγκεκριμένα ο 4ος συντελεστής σχετίζεται με αν έγινε ή όχι υπέρβαση ως προς την αλλαγή χρήσης και έχει τιμή 1,0 αν δεν έγινε αλλαγή και 1,4 αν έγινε. Ο 5ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο υπερβαίνει την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,0 μέχρι 1,9 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης. Ο 6ος σχετίζεται με το αν έγινε ή όχι υπέρβαση του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης. Ο 7ος σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης. Ο 8ος σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο παραβιάζει τις ελάχιστες απαιτούμενες αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της παραβίασης. Τέλος ο 9ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο παραβιάζει την οικοδομική γραμμή στο προκήπιο και κλιμακώνεται από 1,4 μέχρι 1,8 ανάλογα με το μέγεθος της παραβίασης.

Όταν στο αυθαίρετο δεν υπάρχει κάποια από τις παραπάνω υπερβάσεις ή παραβιάσεις τότε ο αντίστοιχος συντελεστής έχει τιμή 1,0. Επίσης αν το αυθαίρετο δεν έγινε καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας αλλά χωρίς καθόλου άδεια τότε και οι 4 αυτοί συντελεστές έχουν την τιμή 1,0, αλλά επιβαρύνεται με την τιμή του 1ου συντελεστή που έχει τιμή 2.

Μέσω του πλήθους αυτών των συντελεστών υποτίθεται ότι ο νομοθέτης προσπάθησε να «ζυγίσει» το μέγεθος της παράβασης του κάθε αυθαρετούντα, ώστε να υπολογιστεί δίκαια το πρόστιμο. Πλην όμως οι επιλογές των κριτηρίων, οι τιμές των συντελεστών και ο τρόπος συμμετοχής τους στον υπολογισμό του προστίμου έγιναν τόσο πρόχειρα και χωρίς μάλλον να δοκιμαστούν σε διάφορες περιπτώσεις της πράξης, με αποτέλεσμα σε ορισμένες και όχι ασυνήθιστες περιπτώσεις αυθαιρέτων, να γίνει ακριβώς το αντίθετο: το πρόστιμο μιας μεγάλης παράβασης να είναι μικρότερο από μιας μικρής. Παρακάτω εξετάζονται τρεις τέτοιεςπεριπτώσεις.

1η Περίπτωση Αυθαίρετο 100 m² σε περιοχή εκτός σχεδίου με τιμή ζώνης 800 €/

α) Αν το αυθαίρετο έγινε καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας

Έστω ότι κάποιος έβγαλε το 1990 οικοδομική άδεια για ισόγεια κύρια και μοναδική κατοικία 100 m² σε αγροτεμάχιο έκτασης 4 στρ. Στο αγροτεμάχιο αυτό δικαιούται να χτίσει μέχρι 200 m². Το 1995 επέκτεινε αυθαίρετα το κτίριο κατά τα άλλα 100 m² που δικαιούται, χωρίς όμως να παραβιάσει τις αποστάσεις από τα όρια. Προσπάθησε δηλ. είναι κάπως «νόμιμος». Οι 12 συντελεστές θα έχουν τιμές: ο 1ος τιμή 1 (υπάρχει οικοδομική άδεια), ο 2ος 1,7 (είναι εκτός σχεδίου), ο 3ος 0,4 (είναι κύρια κατοικία), ο 4ος 1,0 (δεν έγινε αλλαγή χρήσης), ο 5ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης), ο 6ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους), ο 7ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης), ο 8ος 1,0 (δεν παραβιάστηκαν οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια), ο 9ος 1,0 (δεν παραβιάστηκε το προκήπιο), ο 10ος και ο 11ος δεν τον αφορούν και έχουν τιμή 1,0 και ο 12ος 0,80 (το αυθαίρετο έγινε πριν το 2004). Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15% x 100 m² x 800 €/m2 x 1 x 1,7 x 0,4 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 0.80 = 6.528 €

β) Αν το αυθαίρετο έγινε χωρίς οικοδομική άδεια.

Έστω ότι κάποιος έχτισε ισόγεια κύρια και μοναδική κατοικία 100 m² σε αγροτεμάχιο έκτασης 4 στρ χωρίς να βγάλει άδεια. Οι 12 συντελεστές θα έχουν τιμές: ο 1ος τιμή 2 (δεν υπάρχει οικοδομική άδεια), ο 2ος 1,7 (είναι εκτός σχεδίου), ο 3ος 0,4 (είναι κύρια κατοικία), ο 4ος , 5ος , 7ος , 8ος, και 9ος έχουν τιμή 1,0 όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ο 6ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους), ο 10ος και ο 11ος δεν τον αφορούν και έχουν τιμή 1,0 και ο 12ος 0,80 (αυθαίρετο πριν το 2004). Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15% x 100 m² x 800 €/m² x 2 x 1,7 x 0,4 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 0.80 = 13.056 €

Δηλ. αυτός που έχτισε αυθαίρετο 100 m² θα πληρώσει πρόστιμο 6.528 € περισσότερο από αυτόν που έκανε αυθαίρετη προσθήκη 100 m² σε κτίριο που είχε άδεια.

Συμπέρασμα 1ο

Παρ΄ όλο που αυτό είναι παράλογο, αφού τα δύο αυθαίρετα είναι ίδιου μεγέθους, θέσης και χρήσης, ας δεχθούμε ότι ο νομοθέτης ήθελε να τύχει καλλίτερης μεταχείρισης αυτός που είχε έστω και ένα μικρό μέρος του κτιρίου με άδεια. Είναι όμως πάντα έτσι; Οι επόμενες 2 περιπτώσεις αποδεικνύουν το αντίθετο.

2η Περίπτωση Αυθαίρετο 360 m² σε περιοχή εκτός σχεδίου με τιμή ζώνης 800 €/

α) Αν το αυθαίρετο έγινε καθ΄ υπέρβαση οικοδομικής άδειας

Έστω ότι κάποιος έβγαλε το 1990 οικοδομική άδεια για ισόγεια εξοχική κατοικία 60 m² σε αγροτεμάχιο έκτασης 4 στρ. Το 2000 επέκτεινε αυθαίρετα το κτίριο κατά 150 m² και έχτισε και ένα ακόμη όροφο 210 m². Επί πλέον η αυθαίρετη αυτή επέκταση κόλλησε στα όρια του αγροτεμαχίου. Επομένως το συνολικό αυθαίρετο είναι 360 m² και με υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης κατά 10 m², της δόμησης κατά 220 m² και με παραβίαση των αποστάσεων από τα όρια. Ας δούμε τώρα πως αποτυπώνονται αυτές οι παραβιάσεις με τους 12 συντελεστές του νόμου: ο 1ος συντελεστής θα .έχει τιμή 1 (υπάρχει οικοδομική άδεια), ο 2ος 1,7 (είναι εκτός σχεδίου), ο 3ος 0,5 (δεν είναι κύρια κατοικία), ο 4ος 1,0 (δεν έγινε αλλαγή χρήσης), ο 5ος 1,6 (έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης κατά 110%), ο 6ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους), ο 7ος 1,2 (έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης κατά 5%), ο 8ος 1,4 (παραβιάστηκαν οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια κατά 100%), ο 9ος 1,0 (δεν παραβιάστηκε προκήπιο), ο 10ος και ο 11ος δεν τον αφορούν και έχουν τιμή 1,0 και ο 12ος 0,80 (αυθαίρετο πριν το 2004). Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15%x360m²x800 €/m²x1x1,7x0,5x1x1,6x1x1,2x1,4x1x1x1x0.80=78.962,69 €

β) Αν το αυθαίρετο έγινε χωρίς οικοδομική άδεια

Έστω ότι κάποιος έχτισε διώροφη ισόγεια εξοχική κατοικία 360 m² σε αγροτεμάχιο έκτασης 4 στρ χωρίς να βγάλει καθόλου οικοδομική άδεια. Όπως και ο προηγούμενος έκανε το κτίριο στα όρια του οικοπέδου. Επίσης, όπως και ο προηγούμενος, έχει υπερβεί την επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη. Στην περίπτωση αυτή ο νόμος προβλέπει ότι ο 1ος συντελεστής θα έχει τιμή 2 (αντί για 1 που έχει το προηγούμενο αυθαίρετο, δηλ. διπλάσια) αλλά παράλληλα οι συντελεστές 5, 7 και 8 θα έχουν τιμή 1,0 (αντί 1,6, 1,2 και 1,4 που είχε το προηγούμενο). Οι υπόλοιποι συντελεστές είναι οι ίδιοι και στα δύο αυθαίρετα. Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15% x 360 μ2 x 800 €/m2 x 2 x 1,7 x 0,5 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 0.80 = 58.752,00 €

Δηλ. αυτός που έχτισε αυθαίρετα 360 μ2 θα πληρώσει πρόστιμο 20.210,69 € λιγότερο από αυτόν που έκανε αυθαίρετη προσθήκη 360 μ2 σε κτίριο που είχε άδεια άδεια.

γ) Αν το αυθαίρετο του 1ου ιδιοκτήτη δεν είχε την άδεια των 60 μ2.

Στην περίπτωση αυτή θα ήταν αυθαίρετο όλο το κτίριο των 420 μ2 και το πρόστιμο θα προέκυπτε:

15% x 420 μ2 x 800 €/m2 x 2 x 1,7 x 0,5 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 0.80 = 68.544,00 €.

Δηλ. 10.418,69 € λιγότερο! Γιατί λοιπόν να μην αποκρύψει την άδεια των 60 μ2 και να μη δηλώσει ότι όλο ο κτίριο είναι αυθαίρετο;

Συμπέρασμα 2ο:

Ο ίδιος ο νόμος δίνει κίνητρα στους πολίτες να παρανομούν δηλώνοντας ψευδή στοιχεία!.

3η Περίπτωση Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης καταστήματος 600m² σε κατοικία σε περιοχή εκτός σχεδίου με τιμή ζώνης 800 €/

α) Αν το αυθαίρετο έγινε καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας

Έστω ότι κάποιος έχει ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου έκτασης 4 στρ. Στο οικόπεδο δικαιούται να χτίσει μέχρι 200m² κατοικία και μέχρι 600m² κατάστημα. Το 1990 έβγαλε άδεια για 600m² ισογείου καταστήματος (όπως το δικαιούνταν), με σκοπό αργότερα να το κάνει τρεις κατοικίες των 200 μ2 (που δεν δικαιούνταν). Πλήρωσε κανονικά τις κρατήσεις προς το Δημόσιο και το Δήμο όπου υπάγονταν το κτίσμα και φυσικά όλες τις ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ για την ανέγερση των 600m² του καταστήματος. Μέχρι εδώ όλα είναι νόμιμα. Το 2000 μετέτρεψε το κατάστημα σε 3 εξοχικές κατοικίες των 200m². Εδώ έγινε η αυθαιρεσία. Οι 12 συντελεστές που θα πολλαπλασιαστούν για να υπολογιστεί το πρόστιμο που θα πληρώσει θα έχουν τιμές: ο 1ος τιμή 1,0 (υπάρχει οικοδομική άδεια), ο 2ος 1,7 (είναι εκτός σχεδίου), ο 3ος 0,5 (δεν είναι κύριες κατοικίες), ο 4ος 1,4 (έγινε αλλαγή χρήσης), ο 5ος 1,6 (έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης κατά 200%), ο 6ος 1,0 (δεν έγινε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους), ο 7ος 1,4 (έγινε υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης κατά 200%), ο 8ος 1,0 (δεν παραβιάστηκαν οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια), ο 9ος 1,0 (δεν παραβιάστηκε προκήπιο), ο 10ος και ο 11ος δεν τον αφορούν και έχουν τιμή 1,0 και ο 12ος 0,80 (αυθαίρετο πριν το 2004). Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15%x600m²x800 €/m²x1x1,7x0,5x1,4x1,6x1x1,4x1x1x1x1x0.80=153.538,56 €.

β) Αν το αυθαίρετο έγινε χωρίς οικοδομική άδεια.

Έστω ότι κάποιος άλλος έχτισε και αυτός τρεις ισόγειες εξοχικές κατοικίας των 200m² αλλά χωρίς να βγάλει καθόλου άδεια και φυσικά χωρίς να πληρώσει τις κρατήσεις προς το Δημόσιο και το Δήμο ούτε και τις ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ Ας δούμε τώρα πως ο νομοθέτης όρισε το πρόστιμο στη 2η (και αναμφίβολα βαρύτερη) αυτή αυθαιρεσία. Στην περίπτωση αυτή ο 1ος συντελεστής θα έχει τιμή 2 (αντί για 1 που έχει το προηγούμενο αυθαίρετο, δηλ. διπλάσια) αλλά παράλληλα ο 4ος, 5ος και 7ος θα έχουν τιμή 1,0 (αντί 1,4, 1,6 και 1,4 που είχε το προηγούμενο). Οι υπόλοιποι συντελεστές είναι οι ίδιοι και στα δύο αυθαίρετα. Οπότε το πρόστιμο θα είναι:

15% x 600 μ2 x 800 €/m2 x 2 x 1,7 x 0,5 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 x 0.80 = 97.920,00 €.

Δηλ. αυτός που δεν έβγαλε άδεια θα πληρώσει πρόστιμο 55.618,56 € λιγότερο από αυτόν που έβγαλε άδεια, χώρια το ότι γλίτωσε τις κρατήσεις και τις ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ.

Συμπέρασμα 3ο

Είναι προφανές ότι ο ιδιοκτήτης της 1ης περίπτωσης θα αισθανθεί ότι αδικείται κατάφωρα και είναι λογικό να επιχειρήσει να «διορθώσει» την αδικία κάνοντας μια ακόμη παρανομία: να αποκρύψει το γεγονός ότι έβγαλε οικοδομική άδεια και να δηλώσει ότι το κτίριο είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο. Έτσι θα γλιτώσει τα 55.618,56 €! Τι νόμος είναι όμως αυτός που δίνει τόσο ισχυρά κίνητρα στους πολίτες για να παρανομούν δίνοντας ψευδή στοιχεία; Και είναι δυνατόν να περιμένουμε ότι θα διαμορφωθεί υγιής κοινωνία με τέτοιους νόμους;

Είναι αναγκαίο να αναμορφωθεί ο νόμος

Ασφαλώς, μπορεί να πει κάποιος, πάντα υπήρχαν αυτοί που εκμεταλλεύονταν τα γνωστά «παραθυράκια» των νόμων. Το ερώτημα είναι «γιατί να υπάρχουν τα παραθυράκια»; Είναι αβλεψίες του νομοθέτη; Είναι για να εξυπηρετηθούν κάποιες περιπτώσεις; Μέχρι τώρα η πολιτεία μας έχει δώσει παραδείγματα και από τα δύο. Μακάρι στη περίπτωση αυτή να συμβαίνει το 1ο. Σε κάθε περίπτωση όμως το συμπέρασμα είναι το ίδιο: ο νόμος έγινε βιαστικά και πρόχειρα χωρίς να γίνουν δοκιμές με παραδείγματα που θα αποκάλυπταν τυχόν κενά ή αντιφάσεις.

Όμως οι πολίτες καλούνται μέχρι το τέλος του μήνα να υποβάλουν δηλώσεις και σε πολλές περιπτώσεις δεν ξέρουμε ούτε και εμείς οι μηχανικοί πώς να τις αντιμετωπίσουμε για να γίνουν όλα σωστά, νόμιμα και χωρίς μελλοντικές επιπλοκές. Οι ερωτο-απαντήσεις που δημοσιεύει το ΥΠΕΚΑ διευκρινίζουν μεν κάποιες περιπτώσεις αλλά παραμένουν και πάρα πολλές αδιευκρίνιστες. Επιπλέον οι διευκρινίσεις μέσω των ερωτο- απαντήσεων, χωρίς δηλ. την έκδοση εγκυκλίων, δεν παρέχουν την νομική κάλυψη για να τις ακολουθήσει κανείς.

Το πλήθος όμως των διευκρινίσεων που δημοσιεύονται ένα και μόνο υποδηλώνει: ότι ο νόμος αυτός πρέπει να αναμορφωθεί εκ βάθρων. Και φυσικά να παραταθούν οι προθεσμίες εφαρμογής του.