Του Τριαντάφυλλου Σφυρή, Πολιτικού Μηχανικού Εδώ και 2 μήνες από τότε που δημοσιεύτηκε ο νόμος 4014 για τα αυθαίρετα επικρατεί ένα απίστευτο χάος σχετικά με την εφαρμογή του. Το ΥΠΕΚΑ προσπαθεί να αντιμετωπίσει τα κενά και τις ασάφειες του νόμου, ο οποίος κατά κοινή διαπίστωση έγινε βιαστικά και καθαρά για εισπρακτικούς λόγους, δίνοντας συνεχώς διευκρινήσεις, οι οποίες ουσιαστικά τροποποιούν τον νόμο αλλά με μη νόμιμο τρόπο, χωρίς δηλ. την ψήφιση των τροποποιήσεων. Συμπέρασμα 2ο: Τα «μπαλώματα» στο νόμο λύνουν το ένα πρόβλημα αλλά δημιουργούν περισσότερα νέα προβλήματα. Συμπέρασμα 3ο: Πρέπει αναγκαστικά να ψηφιστούν τροπολογίες, ανάλογες με την περίπτωση υπέρβασης ύψους, για να καλύψουν τις περιπτώσεις τακτοποίησης νομίμων κτιρίων στα οποία η μόνη παράβαση είναι ότι τοποθετήθηκαν σε λάθος θέση ως προς τα όρια ή το προκήπιο καθώς και για την περίπτωση της απλής αλλαγής χρήσης χωρίς άλλες παραβάσεις. Όλα αυτά θα μπορούσαν να λυθούν με έναν πολύ απλό τρόπο: να τροποποιηθεί ο νόμος και να οριστούν εξ αρχής νέες τιμές για τους συντελεστές 4, 5, 6, 7, 8 και 9 με μόνο το δεκαδικό μέρος τους, οι οποίοι να προστίθενται και όχι να πολλαπλασιάζονται.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Ορισμένες από τις τροποποιήσεις έγιναν και επίσημα μέσω του νόμου 4030 στις 9-11-2011 δηλ. μόλις 1,5 μήνα από την ψήφισή του. Παραμένουν όμως και πολλές άλλες τροποποιήσεις που ακόμη είναι άτυπες και ουσιαστικά παράνομες μέχρι να ψηφιστούν. Μια τέτοια τροποποίηση είναι π.χ. η ρύθμιση που αποκαθιστά το παράδοξο σχετικά με το πρόστιμο για αυθαίρετα κάτω των 20 m², το οποίο προκύπτει μεγαλύτερο από αυτό για πάνω από 20 m²! Κατά την άποψή μας τα προβλήματα που προέκυψαν και επιχειρούνται να λυθούν με «μπαλώματα» μέσω των διευκρινήσεων υπό μορφή ερωτο- απαντήσεων, οφείλονται στην λανθασμένη σύλληψη της βασικής ιδέας των συντακτών του νόμου (ήταν νομικοί; μηχανικοί; οικονομολόγοι;) να ορίσουν ένα πλήθος συντελεστών (12 τον αριθμό!) μέσω των οποίων υποτίθεται ότι θα «ζυγίζονταν» με ακρίβεια το μέγεθος των παραβάσεων του κάθε αυθαρετούντα, ώστε να είναι δίκαια τα πρόστιμα που θα επιβληθούν. Πλην όμως οι επιλογές των κριτηρίων, οι τιμές των συντελεστών τους και τρόπος που επηρεάζουν το ύψος του προστίμου ορίστηκαν με τέτοιο τρόπο που σε πάρα πολλές και όχι ασυνήθιστες περιπτώσεις αυθαιρέτων, να γίνεται ακριβώς στο αντίθετο: το πρόστιμο μιας μεγάλης παρανομίας να είναι μικρότερο από αυτό μιας μικρότερης.
Οι 12 συντελεστές για τον υπολογισμό του προστίμου δήλωσης αυθαιρέτου
Σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου ο υπολογισμός του προστίμου προκύπτει με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου, την τιμή ζώνης της περιοχής και το γινόμενο 12 συντελεστών που εξαρτώνται από το είδος των υπερβάσεων και παραβάσεων. Ας δούμε ποιοι είναι αυτοί οι συντελεστές.
Ο 1ος από τους συντελεστές αφορά το κατά πόσο το αυθαίρετο έγινε καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή έγινε χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια.
«Καθ΄ υπέρβαση» της οικοδομικής άδειας είναι ένα κτίριο που έγινε είτε ι) μεγαλύτερο από όσο προέβλεπε η οικοδομική του άδεια είτε ιι) με άλλη χρήση από αυτή που προέβλεπε η άδεια. Στην περίπτωση αυθαιρέτου καθ΄ υπέρβαση της άδειας ο συντελεστής έχει τιμή 1 ενώ στην περίπτωση που δεν υπάρχει άδεια έχει τιμή 2, δηλ. διπλάσια.
Ο νομοθέτης δηλ. ήθελε προφανώς να τύχει δυσμενέστερης μεταχείρισης (διπλάσιας) αυτός που έκανε αυθαίρετο χωρίς καθόλου άδεια. Όμως , οι ίδιες οι ρυθμίσεις του νόμου σε πολλές περιπτώσεις οδηγούν ακριβώς στο αντίθετο!
Ο 2ος συντελεστής εξαρτάται από το αν το αυθαίρετο είναι εντός ή εκτός σχεδίου. Στην α΄ περίπτωση ο συντελεστής έχει τιμή 1 ενώ στην β΄ περίπτωση έχει τιμή 1,7. Αυτό σημαίνει ότι το πρόστιμο στα αυθαίρετα εκτός σχεδίου είναι κατά 70% μεγαλύτερο.
Η διαφοροποίηση αυτή που αποφάσισε ο νομοθέτης είναι εντελώς αυθαίρετη και στερείται οποιασδήποτε νομικής και λογικής βάσης. Από την στιγμή που η εκτός σχεδίου δόμηση δεν απαγορεύεται από κανένα νόμο, είναι ακατανόητο γιατί να είναι πιο βαρύ το παράπτωμα αυτού που έχτισε παράνομα σε ένα χωράφι ένα σπίτι 100 m² (επιβαρύνοντας ενδεχομένως το φυσικό περιβάλλον) από αυτόν που σήκωσε παράνομα έναν επιπλέον όροφο 100 m² σε μια πολυκατοικία (επιβαρύνοντας σίγουρα το αστικό περιβάλλον). Η διαφοροποίηση αυτή εισήχθηκε για πρώτη φορά με το νόμο 3843/2010 για την τακτοποίηση των ημιϋπαιθρίων και υπογείων. Αλλά στο νόμο 3843 η διαφορά ήταν πολύ μικρή: από 1,1 έως 1,2 ανάλογα με την επιφάνεια του ημιϋπαιθρίου ή του υπογείου. Αφού όμως κανένας τότε δε διαμαρτυρήθηκε για την αυθαίρετη αυτή άνιση μεταχείριση, ο νομοθέτης έκανε ακόμη ένα βήμα: πήγε τον συντελεστή στο 1,7! Αν με αυτό ήθελε να επιβαρύνει τις αυθαίρετες βίλες και τα εξοχικά μπορούσε να το κάνει με άλλους συντελεστές. Με τον τρόπο όμως που το έκανε επιβαρύνει άδικα και κάθε μικρή κύρια κατοικία εκτός σχεδίου.
Ο 3ος συντελεστής εξαρτάται από το αν το αυθαίρετο είναι πρώτη και κύρια κατοικία ή άλλη κατοικία ή έχει άλλη χρήση. Στην α΄ περίπτωση ο συντελεστής έχει τιμή 0,4, στην β΄ 0,5 για περιοχή με Τιμή Ζώνης μέχρι 1000 €/m² αλλιώς 0,6 και στην γ΄ 0,6. Δηλ. μέσω του «κοινωνικού» αυτού συντελεστή θέλησε ο νομοθέτης να ελαφρύνει κάπως, και σωστά, αυτόν που έχτισε αυθαίρετο για να καλύψει τις βασικές στεγαστικές του ανάγκες, σε σχέση με αυτόν που έχτισε αυθαίρετο εξοχικό ή για επαγγελματική χρήση.
Οι επόμενοι 6 συντελεστές σχετίζονται με τις υπερβάσεις ή παραβιάσεις των όρων δόμησης. Συγκεκριμένα:
Ο 4ος συντελεστής σχετίζεται με το αν έγινε ή όχι υπέρβαση ως προς την αλλαγή χρήσης και έχει τιμή 1,0 αν δεν έγινε αλλαγή και 1,4 αν έγινε.
Ο 5ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο υπερβαίνει την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,0 μέχρι 1,9 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης.
Ο 6ος συντελεστής σχετίζεται με το αν έγινε ή όχι υπέρβαση του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης.
Ο 7ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της υπέρβασης.
Ο 8ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο παραβιάζει τις ελάχιστες απαιτούμενες αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου και κλιμακώνεται από 1,2 μέχρι 1,4 ανάλογα με το μέγεθος της παραβίασης.
Τέλος ο 9ος συντελεστής σχετίζεται με το κατά πόσο το αυθαίρετο παραβιάζει την οικοδομική γραμμή στο προκήπιο και κλιμακώνεται από 1,4 μέχρι 1,8 ανάλογα με το μέγεθος της παραβίασης.
Οι συντελεστές 10 και 11 είναι για ειδικές κατηγορίες (πισίνες, ΑΜΕΑ, κ.ά).
Ο 12ος συντελεστής εξαρτάται από το χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου και έχει τιμή 0,15 για τα μέχρι 31/1/1983, 0,80 για τα μέχρι 31/12/2003 και 1,00 για τα νεώτερα. Η διαφοροποίηση γίνεται διότι με τους προηγούμενους νόμους, οι οποίοι πλέον καταργούνται, προβλέπονταν πολύ μικρό πρόστιμο για τα αυθαίρετα μέχρι τις 31/1/1983, μεγαλύτερο για τα νεώτερα μέχρι 31/12/2003 και πάρα πολύ μεγάλο για τα αυθαίρετα μετά τις 31/12/2003.
Ο τελικός συντελεστής ως γινόμενο των 12 επί μέρους συντελεστών
Στον νόμο ορίζεται, ότι για τον υπολογισμό του προστίμου οι παραπάνω 12 συντελεστές θα πολλαπλασιάζονται για να βγει ο τελικός συντελεστής, ο οποίος ανάλογα με το μέγεθος του αυθαιρέτου και την τιμή ζώνης θα καθορίσει το ύψος του προστίμου. Εδώ ακριβώς εντοπίζεται και το πρόβλημα που δημιουργεί τα παράδοξα αποτελέσματα της εφαρμογής του νόμου. Στο ότι δηλ. ορίστηκαν 12 επιβαρυντικοί ή μειωτικοί συντελεστές για να πολλαπλασιάζονται, ενώ οι 7 από αυτούς (1ος, και 4ος έως 9ος ) θα έπρεπε να οριστούν με διαφορετικές τιμές και να προστίθενται. Το σφάλμα που γίνεται στην περίπτωση του πολλαπλασιασμού είναι θέμα απλής αριθμητικής και θα εξηγηθεί με τα παρακάτω παραδείγματα.
• Το αυθαίρετο Α είναι επέκταση κατά 100 m² που έγινε το 2005 σε νόμιμη ισόγεια κατοικία εντός σχεδίου επιφάνειας 100 m², σε οικόπεδο στο οποίο η επιτρεπόμενη κάλυψη είναι 200 m² και η δόμηση 400 m². Δηλ. δεν έγινε υπέρβαση ούτε της επιτρεπόμενης δόμησης ούτε της επιτρεπόμενης κάλυψης. Έστω ότι δεν έγιναν ούτε άλλες παραβάσεις. Συνεπώς όλοι οι συντελεστές έχουν τιμή 1,0 πλην του 3ου που έχει 0,5 (δεύτερη κατοικία διότι η επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από το όρια που ορίζουν την κύρια κατοικία). Για περιοχή με τιμή ζώνης 1000 €/μ2, το πρόστιμο θα είναι:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 = 7.500 €
• Το αυθαίρετο Β είναι όπως και το Α αλλά με μια επιπλέον παράβαση, την παραβίαση της ελάχιστης απόστασης από τα όρια πάνω από 20%. Στη περίπτωση αυτή ο 8ος συντελεστής θα έχει τιμή 1,4. Οπότε το πρόστιμο θα είναι κατά 40% μεγαλύτερο του Α δηλ.:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,4 = 10.500 €
Δηλ. η παραβίαση της απόστασης από τα όρια «κοστολογείται» με επί πλέον
40% x 7.500 € = 3.000 €
• Το αυθαίρετο Γ είναι όπως και το Α αλλά με μια επιπλέον παράβαση, την παραβίαση της οικοδομικής γραμμής στο προκήπιο κατά 30%. Στη περίπτωση αυτή ο 9ος συντελεστής θα έχει τιμή 1,8. Οπότε το πρόστιμο θα είναι κατά 80% μεγαλύτερο του Α δηλ.:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,8 = 13.500 €
Δηλ. η παραβίαση της οικοδομικής γραμμής «κοστολογείται» με επί πλέον
80% x 7.500 € = 6.000 €.
• Το αυθαίρετο Δ είναι όπως και το Α αλλά το νόμιμο κτίριο είναι ισόγειο 200 μ2. Στην περίπτωση αυτή έγινε μια επιπλέον παράβαση, η παραβίαση της επιτρεπόμενης κάλυψης κατά 50% και άρα ο 7ος συντελεστής θα έχει τιμή 1,4. Οπότε το πρόστιμο θα είναι 40% μεγαλύτερο του Α δηλ.:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,4 = 10.500 €
Δηλ. η παραβίαση της επιτρεπόμενης κάλυψης «κοστολογείται» με επί πλέον
40% x 7.500 € = 3.000 €.
• Το αυθαίρετο Ε είναι όπως και το Δ αλλά επί πλέον έχει και τις παραβάσεις που έχουν τα Β, Γ. Δηλ. έχει 3 παραβάσεις. Λογικά το πρόστιμο θα έπρεπε να είναι:
7.500 (για το αυθαίρετο χωρίς άλλες παραβάσεις) + 3.000 (για την 1η παράβαση) +
6.000 (για την 2η) + 3.000 (για την 3η )= 19.500 €
ή με άλλα λόγια 7.500 + (40% + 80% +40%) x 7.500 = 7.500 x (1+ 0,4 + 0,8 + 0,4)= 19.500 €
Με βάση όμως το νόμο θα βγει:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,4 x 1,8 x 1,4 = 7.500 x 1,4 x 1,8 x 1,4 = 26.460 €
δηλ. 6.960 € περισσότερο που αντιστοιχεί σε προσαύξηση κατά 36% !
Η εξήγηση για το παράδοξο αυτό αποτέλεσμα είναι απλή: με τον πολλαπλασιασμό ο ένας συντελεστής επηρεάζει τον άλλο και τον επαυξάνει ενώ θα έπρεπε να είναι ανεξάρτητοι. Αυτό όμως δεν μπορεί να γίνει με τον πολλαπλασιασμό αλλά μόνο με την πρόσθεση. Δηλ. θα έπρεπε οι συντελεστές να έχουν τιμή μόνο το δεκαδικό μέρος (π.χ. αντί 1,8 το 0,8) και αντί να πολλαπλασιάζονται να προστίθενται στο 1, δηλ. στο βασικό πρόστιμο του αυθαιρέτου χωρίς άλλες παραβάσεις. Στην περίπτωση αυτή το πρόστιμο θα προέκυπτε:
Στο Α: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1 = 7.500 €
Στο Β: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x (1 + 0,4) = 10.500 €
Στο Γ: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x (1 +0,8) = 13.500 €
Στο Δ: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x (1 +0,4) = 10.500 €
Και στο Ε: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x (1 + 0,4 +0,8 + 0,4) = 19.500 €
και το παράδοξο θα εξαφανίζονταν! Και όχι δια μαγείας!
Για την εξήγηση δεν χρειάζονται παρά μόνο «απλά μαθηματικά». Στην περίπτωση π.χ. αυθαιρέτου με δύο επιπλέον παραβάσεις, οι οποίες επιβαρύνονται π.χ. με συντελεστές 1,4 και 1,8, το γινόμενο των δύο συντελεστών αναλύεται ως εξής:
1,4 x 1,8 = (1+0,4)x(1+0,8) =(1+40%)x(1+80%) = 1+40%+80%+40%x80% = 1+40%+80%+32%.
Οι τρεις πρώτοι όροι αντιπροσωπεύουν με την σειρά: τον συντελεστή για το «καθαρό» αυθαίρετο και τις δύο προσαυξήσεις των επιπλέον παραβάσεων. Ο τέταρτος είναι το «καπέλο» που βάζει αυθαίρετα ο πολλαπλασιασμός και είναι αυτό που προκαλεί τα παράδοξα.
Συμπέρασμα 1ο: Με την λογική του πολλαπλασιασμού των συντελεστών υπερβάσεων που υιοθέτησε ο νόμος, οι συντελεστές δεν είναι σταθεροί και ίδιοι για όλες τις περιπτώσεις αλλά ο ένας συντελεστής αυξάνει τον άλλο. Είναι αυτονόητο ότι η διαφορά μεταξύ του προστίμου ως άθροισμα των επιμέρους παραβάσεων (που επιβάλει η απλή κοινή λογική) και του προστίμου ως γινόμενο των συντελεστών (που επιβάλει ο νόμος) μεγαλώνει όσο αυξάνεται το μέγεθος και το πλήθος των παραβάσεων.
Ο συντελεστής υπέρβασης επιτρεπόμενου ύψους και τα «μπαλώματα» του νόμου
Το πρόστιμο για την υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους καθορίζεται από τον 6ο συντελεστή, ο οποίος ορίζεται σε 1,2 για υπέρβαση μέχρι 20% και 1,4 για υπέρβαση πάνω από 20%. Δηλ. αν κάποιος έχτισε έναν αυθαίρετο όροφο και ταυτόχρονα υπερέβη το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος πάνω από 20% θα πληρώσει πρόστιμο 40% περισσότερο. Π.χ, σε περιοχή με τιμή ζώνης 1000 €/m²:
α) Πρόστιμο για αυθαίρετο όροφο 100 m² χωρίς υπέρβαση ύψους: 7.500 €
β) Πρόστιμο για αυθαίρετο όροφο 100 m² με υπέρβαση ύψους: 7.500 x 1,4 = 10.500 €
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που κάποιος έχτισε νόμιμα έναν όροφο 100 m² αλλά πιο ψηλό και υπερέβη το μέγιστο ύψος; Πώς θα τακτοποιήσει την παράβαση αυτή; Θα εφαρμοστεί και σ’ αυτόν ο συντελεστής ύψους; Η λογική απάντηση είναι φυσικά «Όχι». Διαφορετικά θα πληρώσει το ίδιο πρόστιμο με τον (β)! ενώ κανονικά θα έπρεπε να πληρώσει μόνο την διαφορά του (β) από το (α) δηλ. 10.500 – 7.500 = 3.000 €. Αυτό όμως δεν το προέβλεψε ο νομοθέτης. Οπότε αναγκαστικά άρχισαν τα «μπαλώματα» και στις 9/10/11 ψηφίστηκε η τροπολογία:
«Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης, το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής της υπέρβασης δόμησης (3α, β, γ, δ), αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20% του επιτρεπόμενου ύψους.»
Με την τροπολογία αυτή το πρόστιμο θα προκύψει σωστά: 7.500 x 0,4 = 3.000 €. Δηλ. εισήχθηκε έμμεσα και 13ος συντελεστής για την περίπτωση της απλής υπέρβασης ύψους. Στην πραγματικότητα έγινε το προφανές: χωρίστηκαν οι συντελεστές 1,2 και 1,4 της υπέρβασης ύψους σε 1 (του «καθαρού» αυθαιρέτου) και σε 0,2 ή 0,4 (της επιβάρυνσης υπέρβασης ύψους).
Τι θα γίνει όμως αν υπάρχουν και άλλες παραβάσεις, οπότε ο συντελεστής 0,2 ή 0,4 θα πολλαπλασιαστεί (αντί να προστεθεί) με τους συντελεστές των άλλων παραβάσεων; Προφανώς θα τους μειώσει! Ας δούμε λοιπόν πως θα διαμορφωθεί το πρόστιμο του αυθαιρέτου Β της προηγούμενης ενότητας στη περίπτωση κατά την οποία εκτός της ελάχιστης απόστασης είχε γίνει και υπέρβαση ύψους μέχρι 20%:
α) Πρόστιμο για 100 m² χωρίς υπέρβαση ύψους: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,4 = 10.500 €
β) Πρόστιμο για 100 m² με υπέρβαση ύψους: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 0,2 x 1,4 = 2.100 €
Για να ξεπεραστεί και αυτό το παράδοξο η τροπολογία αναφέρει ότι οι συντελεστές 0,20 και 0,40 θα εφαρμόζονται ΜΟΝΟ σε κτίρια χωρίς άλλες παραβάσεις. Με βάση την τροπολογία αυτή έγινε από το ΤΕΕ η ανάλογη προσαρμογή του προγράμματος του συστήματος της ηλεκτρονικής δήλωσης αυθαιρέτων και υπολογισμού του προστίμου. Ας δούμε λοιπόν, μέχρι σήμερα που γράφεται το άρθρο (11/12), πως υπολογίζει το σύστημα του ΤΕΕ το πρόστιμο τεσσάρων περιπτώσεων. Και οι τέσσερις περιπτώσεις αφορούν αυθαίρετες προσθήκες ορόφου το 2005 σε νόμιμο κτίριο δεύτερης κατοικίας σε περιοχή με τιμή ζώνης 1000 €/m².
α) αυθαίρετος όροφος 100 m² χωρίς υπέρβαση δόμησης και ύψους.
Πρόστιμο μέσω ΤΕΕ: 7.500 €
Αναλυτικά με βάση τους συντελεστές του νόμου: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 = 7.500 €
β) νόμιμος όροφος 100 m² χωρίς υπέρβαση δόμησης αλλά με υπέρβαση ύψους μέχρι 20%.
Πρόστιμο μέσω ΤΕΕ: 1.500 €
Αναλυτικά με βάση την τροπολογία (συντελεστής υπέρβασης ύψους 0,20): 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 0,20 = 1.500 €
γ) αυθαίρετος όροφος 100 m² χωρίς υπέρβαση δόμησης αλλά με υπέρβαση ύψους μέχρι 20%.
Πρόστιμο μέσω ΤΕΕ: 1.500 €
Αναλυτικά με βάση τον νόμο: 15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,20 = 9.000 €
(7.500 € για τον αυθαίρετο όροφο + 1.500 € για την υπέρβαση ύψους = 9.000 €).
Όμως, δεν υπάρχει τρόπος να δηλώσει ο μηχανικός αυτό το πρόστιμο μέσω του συστήματος του ΤΕΕ, παρά μόνο «βιάζοντάς» το: να τσεκάρει στο «Φύλλο Καταγραφής» την επιλογή «Υπέρβαση δόμησης < 50%». Οπότε θα βρεθεί στο δίλημμα: να δηλώσει την πραγματική κατάσταση, ότι δηλ. δεν έγινε υπέρβαση δόμησης, με κίνδυνο να κατηγορηθεί ότι εκμεταλλεύτηκε ένα σφάλμα του συστήματος για να βγάλει μικρό πρόστιμο για τον πελάτη του ή να δηλώσει ψευδώς (!) ότι έγινε «Υπέρβαση δόμησης < 50%» για να βγει το σωστό πρόστιμο; Κατά την άποψή μας, θα πρέπει να περιμένει μέχρις ότου να διορθωθεί το σύστημα του ΤΕΕ.
δ) αυθαίρετος όροφος 101 m² με υπέρβαση ύψους μέχρι 20% όπου με το επιπλέον 1 m² έγινε υπέρβαση δόμησης (άρα συντελεστής ύψους 1,20).
Πρόστιμο μέσω ΤΕΕ: 9.090 €
Αναλυτικά με βάση τους συντελεστές του νόμου:
15% x 101 m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,2 = 9.090 €
Που είναι το παράδοξο εδώ; Ότι ενώ το αυθαίρετο αυτό διαφέρει από το (β) μόνο κατά 1 m², το πρόστιμο από 1.500 € εκτοξεύεται στα 9.090!
Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης
Το πρόστιμο για την αλλαγή χρήσης καθορίζεται από τον 4ο συντελεστή, ο οποίος ορίζεται σε 1,4. Δηλ. αν κάποιος δεν έχτισε έναν αυθαίρετο όροφο αλλά απλά άλλαξε την χρήση του (π.χ. από γραφείο σε κατοικία θα πληρώσει πρόστιμο 40% περισσότερο από αυτόν που έχτισε εξ αρχής αυθαίρετο όροφο κατοικίας. Π.χ, σε περιοχή με τιμή ζώνης 1000 €/m²:
α) Πρόστιμο για αυθαίρετο όροφο 100 m²: 7.500 €
β) Πρόστιμο για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης 100 m²: 7.500 x 1,4 = 10.500 €!
Το λογικό θα ήταν να πλήρωνε την διαφορά του (β) από το (α) δηλ. 10.500 – 7.500 = 3.000 €. Ούτε αυτό το προέβλεψε ο νομοθέτης. Οπότε αναγκαστικά χρειάστηκε και νέο «μπάλωμα», αλλά αυτή την φορά δεν έγινε επίσημα και νόμιμα, δηλ. μέσω τροπολογίας, αλλά μέσω των ερωτο-απαντήσεων που αναρτά το ΥΠΕΚΑ στην ιστοσελίδα του. Κανονικά το σωστό «μπάλωμα» θα έπρεπε να κινούνταν στην λογική του προηγούμενου, δηλ. στο καθορισμό συντελεστή 0,4 αντί 1,4. Πλην όμως με τη λογική του πολλαπλασιασμού (αντί της πρόσθεσης) ο συντελεστής αυτός θα μείωνε το γινόμενο των υπολοίπων στο 40% ! Οπότε αναγκαστικά το «μπάλωμα» ήταν αποσπασματικό και μόνο για τις αλλαγές χρήσης των υπογείων των κατοικιών. Ιδού πως:
Ερώτηση «Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπογείου, σε κτίριο κατοικίας με βάση οικοδομική άδεια, το οποίο από βοηθητικός χώρος έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας επιβαρύνεται με συντελεστή αλλαγής χρήσης, συντελεστή υπέρβασης δόμησης και συντελεστή 0.5 (βοηθ. χώρου);»
Και η απάντηση: «Όχι, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο επιβαρύνεται μόνο με συντελεστή υπέρβασης δόμησης και μειωτικό συντελεστή 0.5 (λόγω υπογείου), επειδή σε κτίριο κατοικίας έχει αυθαίρετα εγκατασταθεί κύρια χρήση κατοικίας, αντί βοηθητικής. Συντελεστής αλλαγής χρήσης θα υπολογιζόταν για οποιαδήποτε χρήση του υπογείου διαφορετική της κατοικίας, που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια»
Η ρύθμιση όμως αυτή:
i) είναι ακριβώς αντίθετη με το «Παράδειγμα 2» των οδηγιών του ΥΠΕΚΑ, στο οποίο ο υπολογισμός του προστίμου περιλαμβάνει και το συντελεστή 1,4 αλλαγής χρήσης!
ii) δεν καλύπτει τις άλλες αλλαγές χρήσης π.χ. από γραφείο σε κατοικία.
Παράδειγμα:
α) Πρόστιμο για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης γραφείου 100 m² σε κατοικία:
15% x 100m² x 1000 €/m² x 0,5 x 1,4 = 10.500 €
β) Πρόστιμο για αυθαίρετο όροφο 100 m² κατοικίας:
15% x 100 m² x 1000 €/m² x 0,5 = 7.500 € (3.000 € λιγότερο!)
Το σωστό θα ήταν να ορίζονταν και εδώ συντελεστής 0,4 αντί για 1,4. Με τη λογική όμως του πολλαπλασιασμού των επιβαρυντικών συντελεστών (αντί της πρόσθεσης) θα είχε επίδραση στους άλλους συντελεστές και θα τους μείωνε στο 40%!
Τα «μπαλώματα» θα πρέπει να επεκταθούν και σε άλλους συντελεστές
Το πρόστιμο για την παραβίαση της πλάγιας απόστασης καθορίζεται από τον 8ο συντελεστή, ο οποίος ορίζεται σε 1,2 για παραβίαση μέχρι 20% και 1,4 για παραβίαση πάνω από 20%. Δηλ. αν κάποιος με αυθαίρετη επέκταση 100 m² παραβίασε την απόσταση από τα πλάγια όρια πάνω από 20% θα πληρώσει πρόστιμο 40% περισσότερο:
α) Πρόστιμο για αυθαίρετη επέκταση 100 m² χωρίς παραβίαση πλάγιας απόστασης: 7.500 €
β) Πρόστιμο για αυθαίρετη επέκταση 100 m² με παραβίαση πλάγιας απόστασης: 7.500x1,4 = 10.500 €
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που κάποιος έχτισε νόμιμα ένα κτίριο 100m² αλλά σε θέση που παραβίασε την πλάγια απόσταση; Πώς θα τακτοποιήσει την παράβαση αυτή; Με βάση τον τρόπο υπολογισμού που ορίζει ο νόμος δεν υπάρχει άλλος τρόπος παρά να πληρώσει ότι και στην παραπάνω περίπτωση (β) ενώ κανονικά θα έπρεπε να πληρώσει μόνο τη διαφορά 10.500 – 7.500 = 3.000 €.
Η περίπτωση είναι ίδια με την περίπτωση υπέρβασης ύψους και επομένως προκειμένου να ξεπεραστεί και αυτό το παράδοξο, θα πρέπει αναγκαστικά να υπάρξει νέα τροπολογία που να ορίζει όπως και για την υπέρβαση ύψους ότι:
«Σε περιπτώσεις παραβίασης της πλάγιας απόστασης νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης, το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής της υπέρβασης δόμησης (3α, β, γ, δ) και κάλυψης (7α, β), αλλά ο συντελεστής 0,20 για παραβιάσεις έως 20% της ελάχιστης επιτρεπόμενης πλάγιας απόστασης και ο συντελεστής 0,40 για παραβιάσεις μεγαλύτερες του 20% της ελάχιστης επιτρεπόμενης πλάγιας απόστασης.»
Οπότε το πρόστιμο θα προκύψει σωστό: 7.400 x 0,4 = 3.000 €.
Το πρόστιμο για την παραβίαση της οικοδομικής γραμμής στο προκήπιο καθορίζεται από τον 9ο συντελεστή, ο οποίος ορίζεται σε 1,4 για παραβίαση μέχρι 20% και 1,8 για παραβίαση πάνω από 20%. Δηλ. αν κάποιος με αυθαίρετη επέκταση 100 m² παραβίασε την οικοδομική γραμμή στο προκήπιο πάνω από 20% θα πληρώσει πρόστιμο 80% περισσότερο:
α) Πρόστιμο για αυθαίρετη επέκταση 100 m² χωρίς παραβίαση προκηπίου: 7.500 €
β) Πρόστιμο για αυθαίρετη επέκταση 100 m² με παραβίαση προκηπίου: 7.500 x 1,8 = 13.500 €
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που κάποιος έχτισε νόμιμα ένα κτίριο 100 m² αλλά σε θέση που παραβίασε το προκήπιο; Πώς θα τακτοποιήσει την παράβαση αυτή; Και πάλι με βάση τον τρόπο υπολογισμού που ορίζει ο νόμος θα πρέπει να πληρώσει ότι και στη παραπάνω περίπτωση (β) ενώ κανονικά θα έπρεπε να πληρώσει μόνο την διαφορά 13.500 – 7.500 = 6.000 €.
Η περίπτωση είναι ίδια με τις άλλες δύο προηγούμενες, οπότε αναγκαστικά θα πρέπει και εδώ να υπάρξει τροπολογία που να ορίζει όπως και για την υπέρβαση ύψους ότι:
«Σε περιπτώσεις παραβίασης της οικοδομικής γραμμής προκηπίου νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης, το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής της υπέρβασης δόμησης (3α, β, γ, δ) και κάλυψης (7α, β), αλλά ο συντελεστής 0,40 για παραβιάσεις έως 20% του πλάτους του προκηπίου και ο συντελεστής 0,80 για παραβιάσεις μεγαλύτερες του 20%.»
Οπότε το πρόστιμο θα προκύψει σωστό: 7.500 x 0,8 = 6.000 €.
Οι αποσπασματικές τροπολογίες θα περιπλέξουν ακόμη περισσότερο τα πράγματα.
Παρ’ όλο που με τροπολογίες σαν τις παραπάνω θα αντιμετωπιστούν με ορθολογικό τρόπο οι περιπτώσεις που αναφέρθηκαν, ωστόσο με την λογική του πολλαπλασιασμού των συντελεστών, που υιοθέτησε ο νόμος αντί της πρόσθεσης, είναι αδύνατο να αντιμετωπιστεί η περίπτωση νομίμου κτιρίου που τοποθετήθηκε σε θέση που παραβιάζει ταυτόχρονα και την πλάγια απόσταση και το προκήπιο. Με την λογική του πολλαπλασιασμού το πρόστιμο θα είναι: 7.500 x 0,4 x 0,8 = 2.400 €, δηλ. κατά πολύ μικρότερο από την κάθε παράβαση χωριστά!
Το σωστό θα προέκυπτε μόνο αν οι συντελεστές προστίθονταν: 7.500 x ( 0,4+0,8)= 9.000 €.
Για να αντιμετωπιστεί και αυτή η περίπτωση θα πρέπει να γίνει και τέταρτη τροπολογία που να ορίζει ότι:
«Σε περιπτώσεις ταυτόχρονης παραβίασης πλαγίων αποστάσεων και οικοδομικής γραμμής προκηπίου νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δε συντρέχει υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης, το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής της υπέρβασης δόμησης (3α, β, γ, δ) και κάλυψης (7α, β), αλλά ο συντελεστής 0,6 για παραβιάσεις έως 20% της πλάγιας απόστασης και του πλάτους του προκηπίου, ο συντελεστής 1,00 για παραβιάσεις έως 20% της πλάγιας απόστασης και μεγαλύτερες του 20% του πλάτους του προκηπίου, ο συντελεστής 0,8 για παραβιάσεις μεγαλύτερες του 20% της πλάγιας απόστασης και έως 20% του πλάτους του προκηπίου και ο συντελεστής 1,20 για παραβιάσεις αυτών μεγαλύτερες του 20%.»
Είναι προφανές ότι αν επιχειρηθεί η αντιμετώπιση των παράδοξων του νόμου με τέτοιου είδους «μπαλώματα» θα οδηγηθούμε σε ένα απίστευτο χάος συνδυασμού διαφόρων περιπτώσεων, όπου στον κάθε συνδυασμό θα πρέπει να οριστεί και ένας νέος συντελεστής.
Ο νόμος 4014 πρέπει να αναδιαμορφωθεί εκ βάθρων.
Θεωρούμε, ότι χωρίς ριζικές αλλαγές του νόμου είναι αδύνατο να εφαρμοστεί ο νόμος σωστά και δίκαια. Και φυσικά θα πρέπει να παραταθούν οι προθεσμίες εφαρμογής του για μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρις ότου ξεκαθαριστούν όλες οι λεπτομέρειες.
Τα παράδοξα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα. Μέρος 4ο : Οι συντελεστές υπολογισμού του προστίμου
Εμφανίσεις: 4791